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2021년부터 시행된 전월세 신고제가 약 4년간의 유예 기간을 마치고, 2024년 6월부터 과태료 부과를 동반한 정식 시행에 들어갑니다. 같은 임대차 3법 중 계약갱신청구권과 전월세상한제 개편은 정치적 변수로 멀어졌지만, 전월세 신고제만큼은 예외 없이 정착 단계에 접어들고 있습니다.
이 글에서는 제도의 핵심 내용과 정부의 시행 배경, 향후 예상되는 쟁점까지 실질적으로 분석하고, 임차인과 임대인이 각각 어떤 준비를 해야 할지 안내드립니다.
전월세 신고제, 이제는 선택이 아닌 ‘의무’입니다
전월세 신고제는 문재인 정부 시절인 2020년, 부동산 임대차 시장의 불투명성을 해소하고 임차인의 권리 보호를 강화하기 위해 도입된 ‘임대차 3법’ 중 하나입니다.
당시 도입된 세 가지 제도는 다음과 같습니다:
- 계약갱신청구권제: 세입자가 2년 임대 후 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리
- 전월세상한제: 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한
- 전월세 신고제: 일정 금액 이상 임대차 계약을 지방자치단체에 반드시 신고
이 중 전월세 신고제는 기술적 시스템 정착과 대국민 홍보 필요성을 이유로 2021년 6월부터 시행되었으나, 과태료 부과는 유예되었습니다. 초기에는 1년 계도기간이었으나, 이후 두 차례 더 연장되어 총 4년간 유예됐고, 2024년 5월 31일로 유예 종료가 확정적입니다.
신고 대상 기준은?
전월세 신고는 아래 요건을 만족하는 경우 의무화됩니다:
- 보증금 6천만 원 초과 또는
- 월세 30만 원 초과
이 경우 계약일로부터 30일 이내에 반드시 신고해야 하며, 신고하지 않거나 거짓 신고 시 최대 100만 원의 과태료가 부과됩니다.
다만, 단순 지연 신고 시 과태료는 30만 원으로 하향 조정되며, 거짓 신고는 여전히 100만 원이 유지됩니다. 국토부는 이 같은 조치를 통해 제도 연착륙을 유도하고 있습니다.
임대인은 걱정, 임차인은 권리 보호…달라진 이해관계
전월세 신고제는 계약의 투명성을 높이고 세입자의 권리를 보호하기 위한 정책이지만, 실제 운용에 있어서는 임대인과 임차인의 입장 차가 뚜렷하게 드러납니다.
임대인은 세금 걱정
임대인들은 전월세 계약 내역이 지방자치단체와 국세청에 공유될 수 있다는 점에서, 신고가 곧 세무 정보 제공으로 이어질 가능성을 우려하고 있습니다. 이는 특히 소규모 다주택 임대인들에게 부담이 되는 문제로, 자진 신고를 꺼리는 주된 이유 중 하나입니다.
임차인은 권리 보호
반대로 임차인들은 자신의 보증금 보호와 법적 권리 확보를 위해 신고의 실익이 큽니다. 신고만 해도 자동으로 확정일자가 부여되기 때문입니다.
확정일자는 추후 경매·공매 등 불가피한 상황에서 세입자가 자신의 보증금을 일정 부분 회수할 수 있는 법적 우선순위를 확보하는 수단입니다. 따라서 임차인은 적극적으로 신고할 유인을 갖고 있으며, 현실적으로도 대부분의 신고는 임차인이 주도하고 있습니다.
국토부는 이를 고려하여, 임대차 계약서에 임대인과 임차인의 서명이 모두 있다면 한 명이 제출해도 ‘공동 신고’로 인정하고 있습니다. 현실적으로 임차인만 신고하더라도 제도상 문제는 없게 만든 것입니다.
아직도 몰라서 위반? 바뀌는 행정체계와 실무 팁
전월세 신고제는 시행 4년 차임에도 불구하고, 여전히 일반 시민들의 이해가 부족하거나 제도 활용에 미숙한 사례가 적지 않습니다.
갱신계약도 신고 대상입니다
보증금이나 월세가 변동되는 갱신계약 역시 신고 대상입니다. 다만, 동일 조건으로 계약을 연장하는 경우(보증금·월세 동일)는 신고 대상에서 제외됩니다. 많은 임차인들이 이 부분을 간과하고 있으며, 국토부도 이런 사례를 중심으로 실무 혼선을 최소화하는 대국민 안내 강화에 나섰습니다.
확정일자만 받고 신고 안 하면?
일부 임차인은 확정일자만 신청하고 전월세 신고는 누락하는 경우가 많습니다. 이에 대해 국토부는 신고 누락 사실을 알리는 알림톡 시스템을 개발 중입니다. 주민센터 등지에서 확정일자만 받은 경우, 자동으로 해당 계약이 신고 대상임을 문자나 카카오톡으로 안내받게 됩니다.
향후 과태료 대상은?
과태료는 신고 의무자인 임대인·임차인 모두에게 부과됩니다. 다만 실제 신고가 임차인 중심으로 이뤄지는 상황과 제도 도입 취지를 고려할 때, 실질적으로 임차인의 신고 책임이 클 수밖에 없는 구조입니다.
신고는 정부의 전용 시스템 또는 동 주민센터에서 가능하며, 관련 서류만 갖추면 온라인으로도 간단히 처리할 수 있습니다.
결론: 제도는 이미 시작됐다, 피해가지 말고 대비하라
전월세 신고제는 단순한 행정 절차가 아닙니다. 부동산 시장의 정보 비대칭을 해소하고, 임대차 계약의 투명성을 확보하기 위한 핵심 인프라 제도입니다.
6월부터 과태료 유예가 종료되면, 단순 미신고나 지연도 경제적 손실로 이어질 수 있습니다. 특히 계약 갱신 시 신고를 놓치거나, 확정일자만 신청하고 계약 신고를 생략하는 실수는 빈번하게 발생하는 유형입니다.
또한, 이번 시행은 향후 임대차 계약의 디지털 관리 체계 전환, 임대소득 과세 정비, 시장 통계 고도화 등으로 이어지는 연결고리의 시작점이 될 것입니다.
지금이 제도에 적응하고 대응할 마지막 골든타임입니다.
임대인이든 임차인이든, 제도를 숙지하고 적극적으로 활용하는 것이 손해를 피하고 권리를 지키는 첫걸음입니다.
